Аренда коммерческой недвижимости: где искать и как оформить

В широком смысле, под этим можно понимать любые ресурсы, где размещается информация о недвижимом коммерческом имуществе, сдаваемом в аренду. В цифровые десятые годы 21 века можно включать в это понятие совокупность интернет-сайтов, на которых размещаются вышеупомянутые объявления.

Впрочем, вести речь только о сайтах, как об отдельных ресурсах, не зависящих ни от кого, было бы неправильно.

  • социальные сети, в целом;
  • доски объявлений;
  • сообщества и форумы на популярных площадках;
  • группы в социальных сетях: «Фейсбук», «Вконтакте», «Одноклассники»;
  • приложение и другое.

В общем, базы арендаторов коммерческой недвижимости – все те площадки и ресурсы, на которых накапливаются объявления по теме.

Можно добавить, что база, в полной мере, становится таковой, если она имеет:

  • алфавитный или какой-либо другой указатель, что характерно, например, для газет с объявлениями;
  • инструмент поиска – практически на каждом сайте такой есть.

А какие популярные и бесплатные доски объявлений коммерческой недвижимости существуют?

к содержанию ↑

Наиболее посещаемые бесплатные сайты

Чтобы узнать о самых популярных базах, необходимо ввести соответствующий запрос в окне какой-либо поисковой системы. Вариант: изучить отзывы посторонних людей и знакомых.

В качестве примера, можно назвать несколько ресурсов:

  1. «Авито» – доска объявлений, где можно размещать информацию о поиске и сдаче коммерческой недвижимости. Есть большой раздел, посвященный этому. Арендодателям, правда, в некоторых случаях, придется заплатить деньги, чтобы объявление было размещено.
  2. «Арендатор.ру» – портал, где собрана не только база объявлений по аренде. Там публикуются новости по теме, «печатается» аналитика. В общем, довольно полезный сервис для тех, кто хочет узнать побольше о коммерческой недвижимости.
  3. «Домофонд». Несмотря на то, что сайт позиционируется, как ресурс, где размещаются объявления о продаже жилья, там можно найти много сдаваемых в аренду зданий и помещений.
  4. На «Яндекс.Недвижимость» есть раздел с коммерческими объектами.
к содержанию ↑

Как подать?

Каждая база или доска объявлений имеет свои особенности. Итак, вот какие шаги нужно предпринять, если вам нужно подать бесплатно объявление об аренде помещения:

  1. Зарегистрироваться на сайте.
  2. Подтвердить адрес своей электронной почты, пройдя по ссылке в письме. Многие сервисы практикую авторизацию с использованием аккаунта в социальных сетях. Часто бывает, что нужно привязать номер мобильного телефона к своей учетной записи.
  3. Пользуетесь всеми сервисами сайта, если они предоставляются бесплатно. Как правило, функции за деньги, позволяют сдать недвижимость в аренду или найти подходящий вариант быстрее.

Если осуществляется съем помещения

  1. Подать объявление о таком желании.
  2. Просматривать существующие предложения.

В любом случае, в своем тексте или на странице поиска, нужно указать:

  1. Интересующий населенный пункт. Нет смысла тратить время на изучение предложений в Москве, если бизнес планируется вести в Краснодаре. Это очевидно.
  2. Тип недвижимости. Тоже должно быть все понятно: кто-то ищет склад под хранение мешков с цементом, которые планируется реализовать, кто-то – зал для организации в нем фитнес-клуба.
  3. Стоимость. Очень важный вопрос. Примерно одинаковые помещения можно встретить по разной цене. Все зависит от инфраструктуры, места расположения, наличия или отсутствия ремонта. Кому-то нужна первая линия побережья, чтобы открыть отель, кому-то сойдет и ветхое здание на задворках, чтобы организовать там цех по производству тротуарной плитки. Прочитать о том, от чего зависит стоимость аренды коммерческой недвижимости и как правильно сопоставить арендную плату и будущие доходы, а также изучить среднюю ставку можно в отдельной статье.

Ниже представлен образец объявления о снятии коммерческой недвижимости в аренду:

О том, как грамотно подойти к вопросу найма коммерческой недвижимости, мы писали в отдельной статье.

В случаях, когда вы его сдаете

Обо всем вышеперечисленном писать в объявлении стоит. Должен же потенциальный арендатор сформировать представление об объекте. Желательно изложить и ответы на следующие вопросы:

  1. Является ли автор объявления собственником помещения? Если вопросом занимается агентство недвижимости, то это дополнительные траты. Риелторы возьмут свой процент.
  2. Не находится ли объект в обременении? Реально ли будет заключить договор аренды коммерческой недвижимости на хороших условиях?
  3. Имеется ли какое-нибудь оборудование в здании или в помещении? Есть ли мебель? Например, очень удобно снять офис со столами, шкафами и стульями. Компьютеры можно привезти свои. Так и нужно сделать, в целях безопасности. А вот с мебелью не всегда хочется таскаться. Если у арендодателя она в хорошем состоянии, то можно использовать её.
  4. Чем выделяется сдаваемый объект среди сотни других? Возможно, что там: дорогой ремонт, самая чистая вода в мире, нет перебоев с электроэнергией и так далее.

Нужно помнить о следующих вещах:

  • существенную роль играет арендная плата;
  • перечисленные преимущества должны быть реальными, а не выдуманными.

Ниже представлен образец объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости:

О тонкостях и нюансах организации бизнеса по сдаче коммерческой недвижимости в аренду мы рассказывали тут, а из этой статьи вы узнаете, как быстро и выгодно осуществить сделку.

к содержанию ↑

На что обратить внимание?

Есть вещи, которые нужно проанализировать вдумчиво:

    Необходимо изучить состояние объекта: насколько прочны стены, не течет ли потолок, нет ли проблем с подвалом, в каком состоянии электропроводка и канализационные трубы. Не важно, какой деятельностью планирует заняться арендатор.

В любом случае, никому не хочется платить за объект, который разваливается на глазах, часто бывает затоплен или остается без света. Впрочем, нужно ориентироваться по ситуации. Например, если арендодатель, с учетом какого-то недостатка, готов сделать скидку, то можно ей воспользоваться. Нужно определить, насколько объект недвижимости соответствует особенностям конкретного бизнеса. Например, если нужен склад для хранения металла, то не очень важно, отапливается он или нет, железо не боится морозов. Но желательно, чтобы он был сухим и вместительным.

Если в планах у арендатора заниматься юридической деятельностью, то нужен уютный офис в удобном, с точки зрения доступности, месте, где есть интернет, отопление, надежная электропроводка. Документы. Желательно арендовать коммерческую недвижимость у собственника. Выступать субарендатором – не лучший вариант. Хотя бы потому, что договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды. Там есть свои нюансы, но в целом, нужно искать настоящего владельца.

Самостоятельный поиск коммерческой недвижимости имеет ряд нюансов:

  1. Необходимо тратить время на поиск и подбор вариантов.
  2. Нужно уметь выявлять недостатки в объектах.
  3. И, самое главное, нужно разбираться в документации.

Не каждому это по силам, поэтому, возможно, в некоторых случаях, лучше потратить деньги на оплату услуг риелтора, чем направлять их на устранение каких-то недостатков или терять, в результате действий мошенников. Об аренде коммерческой недвижимости от собственника, а также о плюсах и минусах осуществления сделки без посредника мы подробно рассказывали тут.

к содержанию ↑

Подводные камни

Сложностей может возникнуть много:

  1. Контрагент может оказаться всего лишь посредником, услуги которого придется оплатить. Вариант: отказаться от какого-то объекта недвижимости.
  2. Здание или помещение на фото может оказаться хуже, чем есть на самом деле.
  3. Иногда, действуют таким образом: выставляют в объявлении какой-то привлекательный объект. На деле, его не оказывается. Тогда человеку предлагают арендовать другой объект похуже. Буквально, навязывают.
  4. В интернете нельзя сразу же проверить, все ли в порядке с документацией.

В целом, подводя итоги, отметим, что арендуя коммерческую недвижимость или сдавая её в аренду, нужно быть внимательными и осторожными. Любая недвижимость – вещь дорогостоящая. Соответственно, велики риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Узнайте, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение и правильно оформить бумаги

В РФ физическому лицу может принадлежать жилое помещение или объект нежилого фонда населенного пункта согласно п. 1 ст. 213 ГК РФ. Владельцы нежилых помещений могут распоряжаться ими в собственных интересах, сдавая в аренду или используя для личных потребностей.

Право сдавать нежилой объект для юридического или физического лица, а также для частного предпринимателя указано в п. 1 ст.

Мнение эксперта
Романов Денис Константинович
Практикующий юрист с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Имеет опыт в экспертизе документов.

209 ГК РФ. Однако существует много нюансов, которые необходимо учитывать владельцу для быстрой и эффективной сдачи помещения с минимальными рисками.

Из статьи вы узнаете, как правильно сдать свое недвижимое имущество и каков порядок заключения и оформления договора аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

к содержанию ↑

Особенности

Сдача в аренду нежилого помещения предполагает использование его в коммерческих или иных целях, не без проживания в нем. Чаще всего такими объектами интересуются юридические лица и частные предприниматели для ведения своего бизнеса или использования в качестве склада для товара.

Случается, что физическим лицам может понадобиться такой тип недвижимости, однако сам договор и принципы сдачи имеют определенную специфику.

Имущество в наем для физического лица

Специфика нежилого помещения предполагает его использование в качестве склада, торговой площади или для проведения других действий. Процесс сдачи в наем для физического лица имеет некоторые особенности.

Самостоятельно или посредством услуг агентства?

Сдачу в аренду склада или офиса можно произвести двумя способами:

  1. Посредством услуг агентства.
  2. Через знакомых или самостоятельный поиск арендатора.

Преимущество первого способа:

  • Агентство может в кратчайшие сроки найти клиентов.
  • Отношения с арендатором исключительно деловые и через посредника.
  • Нет необходимости изучать рынок, самостоятельно составлять договор, заниматься другими сложными задачами, которые зачастую несут дополнительные затраты.

Преимущество второго способа:

  • Знакомые внушают большее доверие к своей деятельности.
  • Есть возможность сэкономить на оформлении договоров и других нюансов, не нужно оплачивать услуги агентства.

Если во втором случае возникнут какие-то сложности, то решить будет их сложно, а отношения со знакомыми изрядно могут испортиться. Прежде, чем выбрать подходящий вариант сдачи, нужно хорошо все обдумать и взвесить. Особого внимания заслуживает подготовка и оформление договора аренды.

Заключение его на срок больше года требует государственной регистрации. В документе должны содержаться существенные условия:

  1. Предмет договора (четко прописываются все параметры для идентификации сдаваемого помещения: условный или кадастровый номер, площадь, адрес и другое).
  2. Размер арендной платы и условия произведения ее (имеет значение исключительно в коммерции, для правового поля это несущественно).

Стороны могут согласовать другие существенные условия и внести их в текст договора. Если в документе не обозначено никаких существенных условий он считается недействительным (незаключенным).

Арендодатель — юридическое лицо

Частному предпринимателю или представителю среднего бизнеса нежилое помещение может понадобиться для размещения магазина, офиса, склада или площадь под производство. Исходя из этого, следует формировать предложение по цене за метры и изучить юридические тонкости отношений.

Незаменимым помощником может стать именно агентство, поскольку способно адекватно оценить объект, найти нужного арендатора, взять на себя все юридические нюансы.

Что необходимо для сдачи площади?

Для сдачи помещения юридическому лицу понадобится следующее:

  • Правоустанавливающие документы на предлагающуюся площадь.
  • Рекламное место для объявления.
  • Образец договора аренды.

Рекламное сообщение должно размещаться там, где есть наличие спроса на предложение. Составленное объявление о сдаче недвижимости нужно разместить на подходящем ресурсе и в нужном формате. Если речь идет о больших площадях, можно воспользоваться наружной более дорогой рекламой.

Для мелких предложений подойдут печатные СМИ, группы с соцсетях и т.п. До составления договора необходимо с потенциальным арендатором обговорить все возможные существенные условия, чтобы включить их в тело договора.

При удачной сдаче объекта необходимо будет регулярно производить контроль своевременности оплаты и состояния площадей.

к содержанию ↑

Выбор посредника

Заниматься поиском арендатора, готового заплатить еще достойную суму, очень сложно, а порой просто нереально. Легче найти хорошее агентство недвижимости, которое примет на себя все нюансы и сделает основную работу. Хорошая риэлторская контора должна соответствовать таким требованиям:

  1. Работать на рынке не менее 5-ти лет.
  2. Иметь хороший послужной список и минимум плохих отзывов.
  3. Обладать хорошей базой данных.
  4. Иметь связи с юридическими компаниями, СМИ и т.п. или иметь штатного юриста и рекламщика.
к содержанию ↑

Определение стоимости

Это весьма трудоемкий и ответственный процесс, поскольку нужно учитывать много факторов, влияющих на стоимость недвижимости:

  • Проходимость – количество населения, которое проходит мимо объекта в сутки.
  • Доступность для клиентов арендатора.
  • Наличие парковки.
  • Расположение.
  • Наличие специального оснащения, мебели, соединения с интернетом, подведенных коммуникаций.
  • Наличие и состояние ремонта внутри и снаружи помещения.
  • Планировка и площадь объекта.
к содержанию ↑

Поиск арендатора

Мнение эксперта
Романов Денис Константинович
Практикующий юрист с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Имеет опыт в экспертизе документов.

Найти арендатора несложно и самостоятельно, главное правильно выбрать площадку для рекламы и красиво составить объявление. Требования к рекламному сообщению:

  1. Как можно детальнее нужно указывать параметры объекта и его характеристики: площадь, расположение, наличие подведенных коммуникаций и т.п.
  2. Указать имеющиеся недостатки, чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов при осмотре площадей.
  3. Добавить несколько фото с хорошим осветлением и качеством.
  4. Сделать предложение по цене с конкретной суммой и возможной ее сменой для заинтересованного лица.
  5. Очертить главные условия сотрудничества.


Объявление можно распространять несколькими способами:

  1. В кругу знакомых и родственников.
  2. Используя интернет-ресурсы и печатные или медиа-СМИ.
  3. Воспользоваться интернет-рассылкой на электронную почту потенциальных клиентов.
к содержанию ↑

Оформление бумаг

Последним шагом является составление и подписание сторонами договора. Как его правильно заключить описано ниже.

В типичном документе должно указываться:

  • Личные данные арендатора и владельца недвижимости.
  • Технические характеристики объекта, его площадь и адрес.
  • Срок действия договора.
  • Размер оплаты за месяц и порядок ее передачи.

Согласно законодательству, владельцем не может повышаться оплата больше раза в год, поэтому необходимо предусмотреть в договоре сроки предупреждения арендатора о смене оплаты, максимальный размер оплаты.

При наличии в помещении имущества, следует позаботиться о проведении ее описи. Если арендатором была повреждена техника и мебель, то владелец может требовать материальную компенсацию.

Сроки заключения соглашения

Различают следующие виды договоров аренды:

  • На неопределенный срок – без указывания даты окончания действия договора.
  • Долгосрочный – на период от года.
  • Краткосрочный – не дольше 12-ти месяцев.

Содержание

Содержание типичного договора аренды нежилого помещения состоит со следующих пунктов:

  1. Реквизиты субъектов.
  2. Реквизиты, однозначно идентифицирующие сдаваемый объект.
  3. Условия пользования предметом договора и ответственность за нарушение их.
  4. Сума и сроки оплаты.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец бессрочного договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец краткосрочного договора аренды нежилого помещения

Регистрация

Регистрировать физическому лицу договоры аренды в Россреестре нужно только долгосрочные. Для этого необходимо подать следующий пакет документов:

  1. Заявление.
  2. Подготовленный кадастровым инженером технический план.
  3. Сам договор и приложения к нему.
  4. Паспорт.
  5. Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
  6. При наличии дополнительной документации необходимо подавать и ее.
  • Скачать бланк заявления на госрегистрацию прав на нежилое помещение
  • Скачать образец заявления на госрегистрацию прав на арендуемое нежилое помещение

Порядок налогообложения

Для физического лица в 2018 году необходимо платить НДФЛ в размере 13% от получаемого по сделке дохода. Для оплаты необходимо оформить и подать соответствующую декларацию. За физическое лицо НДФЛ платит организация, арендующая помещение. Сокрытие налогов грозит штрафом от 20% от недополученной прибыли и 8% пени.

Расторжение

Договоры с неопределенным сроком расторгаются по согласию сторон. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ обе стороны за 3 месяца должны предупредить друг друга о желании прекратить сотрудничество.

Расторжение долгосрочного договора возможно только в рамках суда, если нет добровольного согласия. Расторжение краткосрочного договора происходит по согласию сторон или по прекращению продления.

Продление

Для долгосрочного и краткосрочного договора аренды действует возможность автоматического продления. Если изменились условия сотрудничества, то может заключаться новый договор с учетом новшеств.

к содержанию ↑

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

  • комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
  • унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам.

Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

к содержанию ↑

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

  1. возможность быстро начать бизнес;
  2. возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
  3. быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
  4. если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
  5. конкурентоспособная стоимость;
  6. расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
  7. возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
  8. прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

к содержанию ↑

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации.

Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

  • административное здание;
  • склад;
  • офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.

Мнение эксперта
Романов Денис Константинович
Практикующий юрист с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Имеет опыт в экспертизе документов.

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

к содержанию ↑

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию.

Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

к содержанию ↑

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор.

В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта.

Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

к содержанию ↑

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

  1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
  2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
  3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
  4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Мнение эксперта
Романов Денис Константинович
Практикующий юрист с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Имеет опыт в экспертизе документов.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Как выбрать и арендовать торговую площадь без риэлтора. Памятка для бизнесмена

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес.

Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент.

Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям.

Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

к содержанию ↑

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин.

Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым. Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов .

Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно. Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды . Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

к содержанию ↑

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

  1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
  2. Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась. Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.
  3. Соседей не купишь.
    Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.
  4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.
  5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.
  6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
  7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.
  8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
  9. Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?
  10. Права.
    Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.
  11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
  12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!
к содержанию ↑

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

  1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
  2. Этаж.
  3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД .
  4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
  5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
  6. Повышение аренды: когда и на сколько?
  7. Сроки въезда и выезда.
  8. Режим работы магазина.
  9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
  10. Кто, что и когда ремонтирует.
  11. Срок договора и условия расторжения.
    Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?
    Настаивайте на письменных соглашениях , тем более, если они в ваших интересах.
к содержанию ↑

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность.

Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом. В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Автор статьи
Романов Денис Константинович
Практикующий юрист с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Имеет опыт в экспертизе документов.
Следующая
ДругоеАкт обследования жилищно бытовых условий: образец 2020 года

Добавить комментарий

Adblock
detector