Договор об ипотеке: существенные условия, образец 2020 года

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем.

Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

  • Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
  • Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
  • Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона.

В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки.

При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

к содержанию ↑

Виды ипотечных договоров

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров.

Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

  • На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
  • На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
  • На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону.

Мнение эксперта
Борисов Владислав Яковлевич
Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализация — семейное право. Член коллегии адвокатов.

Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю.

Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

  • Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
  • Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
  • Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
  • Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт.

В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

к содержанию ↑

Существенные и дополнительные условия

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения.

В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты.

Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

к содержанию ↑

Схема подготовки и заключения соглашения

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении.

Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке.

Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

  1. Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
  2. Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
  3. Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
  4. Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
  5. Заключение договора при достижении согласия между сторонами.

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату.

При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

к содержанию ↑

Понятие договора ипотеки

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Залогодатель – это физлицо, дееспособное и правоспособное, достигшее совершеннолетия. Передаваемое в залог имущество должно принадлежать ему на праве собственности.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

к содержанию ↑

Существенные условия договора ипотеки

Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

Мнение эксперта
Борисов Владислав Яковлевич
Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализация — семейное право. Член коллегии адвокатов.

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Все перечисленные выше условия являются основными, или существенными, и их отсутствие не позволяет признать договор заключённым.

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

к содержанию ↑

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.
  • Стороны договора:

    • заёмщик/залогодатель;
    • банк/залогодержатель.

    Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

    Среди данных предмета договора следует указать:

    • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
    • точный адрес;
    • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

    При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

    Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

    Стоимость предмета ипотеки

    В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

    Права и обязанности сторон

    Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

    • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
    • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
    • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

    Залогодатель берёт на себя обязанности:

    • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
    • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
    • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
    • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
    • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
    • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

    Залогодержатель вправе:

    • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
    • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
    • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
    • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
    • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

    Залогодержатель обязан:

    • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
    • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

    Прекращение договора

    Договор ипотеки может быть прекращён:

    • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
    • при гибели или реализации предмета ипотеки;
    • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

    Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

    Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.

    Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

    В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

    Страховка

    Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

    • жизни и здоровья заёмщика;
    • объекта недвижимости (является обязательным условием);
    • титула (утраты права собственности).

    Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

    к содержанию ↑

    Регистрация договора ипотеки в Росреестре

    Порядок регистрации ипотеки определён законом (ФЗ — № 102), в котором обязанности по фиксации обременений возлагаются на Росреестр. В регионах эти услуги предоставляют территориальные органы Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

    Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

    При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

    • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
    • паспортов обеих сторон;
    • договора об ипотеке;
    • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
    • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
    • квитанции об уплате госпошлины.

    За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

    Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

    В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

    к содержанию ↑

    Договор покупки квартиры в ипотеку

    Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

    Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

    Стандартный договор содержит следующие пункты:

    1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
    2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
    3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
    4. Обязательства покупателя.
    5. Порядок расчёта.
    6. Права и обязанности сторон.
    7. Срок действия.
    8. Личные и контактные данные сторон.
    к содержанию ↑

    На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

    Перед подписанием документов следует неоднократно их прочитать, обратив внимание на все детали, сноски и дополнительные условия.

    Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

    Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

    Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

    Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

    Мнение эксперта
    Борисов Владислав Яковлевич
    Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализация — семейное право. Член коллегии адвокатов.

    Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.

    Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.

    Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.

    Особенности договора ипотеки между физлицами

    ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри покупке жилья в ипотеку кредитором в подавляющем большинстве случаев выступает банк. Но банковский кредит недоступен для многих заемщиков по причине высокой ставки либо испорченной в прошлом кредитной истории.

    В этом и некоторых других случаях интересным выходом является заключение договора ипотеки между физическими лицами (примерный образец договора, актуальный для 2020 года). Такие соглашения позволяют приобрести заветные метры заметно проще и дешевле, но имеют и ряд опасных моментов.

    • Возможна ли ипотека между физическими лицами и в каких случаях
    • Образец договора ипотеки в 2020 году и основные разделы
      • Наименование и реквизиты сторон
      • Предмет договора (залога)
      • Источники финансирования
      • Порядок расчетов
      • Права и обязанности сторон
      • Срок действия и иные условия
    • Особенности оформления для различных видов недвижимости
    • Преимущества, недостатки и возможные риски
    к содержанию ↑

    Возможна ли ипотека между физическими лицами и в каких случаях

    Ипотека между физлицами – соглашение о приобретении недвижимого имущества, в котором покупателем (кредитополучателем) и продавцом (кредитодателем) выступают физические лица. Собственник соглашается продать его в рассрочку с уплатой процентов, а заемщик обязуется погасить заявленную стоимость согласно приведенному графику платежей. Обеспечением займа является приобретаемая недвижимость, при этом залог находится на ответственном хранении у действующего хозяина на протяжении всего периода сделки.

    Третьей стороной соглашения о купле-продаже становится аттестованный специалист (юрист) либо финансово-кредитное учреждение, если покупатель привлекает заемные средства для частичной оплаты. Основная функция данных участников заключается в проверке предоставленных документов на достоверность, правильность и соответствие законодательству, а также в подтверждении исполнения условий сделки, оформления перехода права собственности.

    Теоретически предметом договора выступает любая недвижимость, которой владеет физическое лицо. На практике, ипотечное соглашение заключают на отдельную квартиру, комнату или жилой дом. Требования к собственности аналогичны иным сделкам по ипотеке:

    • находится на территории РФ;
    • обособленное помещение;
    • оснащение коммуникациями;
    • степень износа не более 50%.
    к содержанию ↑

    Образец договора ипотеки в 2020 году и основные разделы

    Строгой формы договора ипотеки между физическими лицами не существует. Статья 432 ГК РФ требует, чтобы в подписанном документе были указаны все существенные условия, определенные законом для договоров данного вида.

    Ключевым нормативным документом, регулирующим отношения в сфере ипотечного кредитования, служит Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.98, в редакции от 21.07.2014 г. (образец договора ипотеки между физическими лицами).

    Для договора ипотеки существенными пунктами являются наименование и реквизиты сторон, предмет залога, сведения об источниках финансирования и порядке оплаты, права и обязанности участников соглашения, срок действия договора, условия форс-мажора. Наименования разделов не статичны, пункты объединяют, разделяют и переименовывают.

    Например, из раздела «предмет договора» могут отдельно выписать «гарантии», а раздел «срок действия и иные условия» разделить на «заключительные положения», «форс-мажор» и «страхование».

    Наименование и реквизиты сторон

    Реквизиты не являются отдельным пунктом договора, они предшествуют основному телу документа. Вначале прописью указывается дата и место заключения соглашения, далее следуют данные физических лиц. Они указывают полное имя, данные паспорта, сведения о постоянной регистрации.

    Предмет договора (залога)

    Предмет залога — любой объект недвижимости, владельцем которого числится физическое лицо. В разделе приводятся его исчерпывающие характеристики:

    • местоположение — указывается полный адрес;
    • правоустанавливающие сведения — приводится детальное описание прав продавца на недвижимость: вид собственности (долевая, единоличная, совместная), номер, дата и орган выдачи свидетельства о регистрации права, основание получения документа (наследование, договор купли-продажи, дарения);
    • размер или метраж, этажность — отображается общая и жилая площадь объекта, этаж расположения, общая этажность дома, его характеристики (блочный, кирпичный);
    • стоимость – указывается в российских рублях цифрами и в скобках прописными буквами;
    • гарантии продавца — настоящий владелец подтверждает отсутствие у объекта недвижимости иных неучтенных собственников, обременений и ограничений: квартира или дом не могут быть ранее заложены, подарены, проданы, находиться под арестом и т.п.

    К договору прилагаются копии плана земельного участка или объекта недвижимости с экспликацией, сведения о дате постройки жилого дома, материале конструкций, наличии и характеристике коммуникаций.

    Источники финансирования

    В раздел вносятся все нюансы, касающиеся оплаты ипотеки со стороны покупателя и обеспечения сохранности залога со стороны продавца. Кредитополучатель в деталях информирует настоящего хозяина недвижимости о конкретных источниках финансирования покупки.

    При использовании целевого жилищного займа указывается номер и дата договора, сумма начисленных средств, данные о перечисляющем федеральном органе. Если средства направленно выдаются на первоначальный взнос, это отображается в соглашении.

    Для заемных средств указываются сведения о банке, заключенном договоре и размере выданной ссуды, периоде кредитования.

    В договоре прописывается судьба залога. Закладная оформляется на займодателя (займодавца).

    Лицо или организация, в пользу которой заключено соглашение о залоге, принимает объект на ответственное хранение. Это означает, что до момента перехода права собственности (исполнения покупателем своих обязательств) займодатель обязан принимать все меры для обеспечения сохранности недвижимости.

    По желанию сторон в договор вносятся сведения о независимой оценке имущества: полное имя эксперта, номер и дата акта, сумма оценки.

    Порядок расчетов

    Сделка по покупке недвижимости связана с крупными суммами, поэтому физические лица часто используют несколько способов оплаты. В разделе указываются сведения о банковских учреждениях сторон и их расчетные счета для безналичной оплаты.

    При использовании наличных средств обязательно указание на то, что стороны принимают в качестве подтверждения платежа (например, расписку).

    Далее указываются сроки и этапы перечисления целевых и кредитных средств. Как правило, первый транш происходит в период подписания договора, окончательный расчет – только после регистрации перехода права собственности (передача договора в Росреестр, получение свидетельства).

    Права и обязанности сторон

    Продавец обязуется не ухудшать правовое положение объекта недвижимости, передать его в собственность при исполнении всех условий ипотеки, представить необходимые документы. При этом от владельца не могут требовать досрочной передачи имущества. Он уполномочен расторгнуть сделку, если в оговоренный срок не получит денежные средства.

    Со стороны покупателя все гораздо проще – он обязуется выплатить полную стоимость недвижимого имущества и принять его во владение после исполнения ипотечного договора. Он также имеет право расторгнуть соглашение, если продавец не обеспечит должное хранение залога.

    Например, даст разрешение на регистрацию члена семьи или стороннего лица в квартире, оформит последующую закладную.

    Срок действия и иные условия

    В раздел вносятся иные пункты, которые стороны пожелали видеть в договоре ипотеки. Здесь указывается:

    • начало и окончание срока действия соглашения и обязательств сторон;
    • кто конкретно и на каком этапе несет ответственность за имущество;
    • какой участник оплачивает регистрацию сделки и ее страховку.

    Отдельно подтверждается, что участники дееспособны, ознакомлены с соответствующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими ипотечные соглашения. В завершение приводятся сведения о количестве экземпляров договора и их будущем местонахождении. Удостоверяют все копии договора собственноручные подписи сторон.

    к содержанию ↑

    Особенности оформления для различных видов недвижимости

    Предметы ипотечного договора между физическими лицами делятся на три основные группы: жилая недвижимость (квартиры, дома и комнаты), свободные земельные участки, нежилые помещения (хозпостройки, ангары, гаражи, дачи). Для каждого типа собственности к ипотечному договору прилагаются свои сведения и документы.

    Договор ипотечного кредита

    Для многих граждан нашей огромной страны жилищное кредитование является единственной возможностью приобрести комфортабельное жилье.

    Оформление ипотеки предполагает множество различных нюансов – начиная от подбора наиболее выгодного предложения и заканчивая госрегистрацией прав на недвижимость.

    Мнение эксперта
    Борисов Владислав Яковлевич
    Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализация — семейное право. Член коллегии адвокатов.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Одним из “краеугольных камней” является заключение ипотечного договора, особенности которого мы рассмотрим далее.

    к содержанию ↑

    Что это такое

    Ипотечный договор – это документ, регламентирующий взаимоотношения между залогодателем (заемщиком, должником) и залогодержателем (банком).

    Нормативная регламентация, согласно ст. 8 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон), содержится в следующих правовых актах:

    • в ГК РФ (далее – Кодекс), в частности, в Главе 27, 28;
    • в Законе;
    • в Параграфе 3 Главы 23 Кодекса.

    Соответственно, правовое регулирование ипотечного договора осуществляется:

    • общими правилами и нормами Кодекса, предусмотренными для заключения договоров;
    • положениями Кодекса, установленными для договора о залоге;
    • нормами Закона.

    Исходя из ст. 420 Кодекса, договор – это соглашение двух или более лиц об определении, изменении или окончании действия гражданских прав или обязанностей.

    Ст. 432 Кодекса регламентирует, что контракт рассматривают как заключенный, если между участниками сделки было достигнуто согласие по всем существенным условиям.

    В свою очередь,ч. 2 ст. 10 Закона определяет частный случай вступления в силу именно ипотечного договора – с момента госрегистрации такого документа.

    Ч. 1 ст. 10 Закона устанавливает, что ипотечный договор:

    • составляют в простой письменной форме, без нотариального заверения;
    • подлежит обязательной госрегистрации в установленные сроки;
    • при несоблюдении нормативных положений о госрегистрации, договор признается ничтожной сделкой и не влечет каких-либо юридических последствий для сторон процесса и/или третьих лиц.

    Существенные условия договора ипотеки

    Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

    • предмет ипотеки;
    • оценка предмета;
    • существо;
    • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

    Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

    • обязательность страхования залогового имущества;
    • порядок реализации;
    • взыскание во внесудебном порядке и т.д.
    к содержанию ↑

    Требования к оформлению

    Закон регламентирует, что ипотечный договор не требует нотариальной формы – заключение можно произвести в обычной письменной форме.

    Договор должен:

    • оформляться согласно правилам, определенным Кодексом и Законом для договоров данного типа;
    • пройти регистрацию в Росреестре в установленном порядке;
    • содержать в себе все существенные условия, которые предусмотрены законодательством;
    • обладать дополнительными условиями, перечисленными в ст. 9.1. Закона.

    В частности, ст. 9.1. Закона определяет, что в ипотечном договоре в обязательном порядке должна присутствовать запись о полной стоимости кредита (ПСК), которая должна размещаться на первой странице документа.

    При оформлении договора банк также должен указать условия:

    • о размере неустойки за нарушение заемщиком кредитных обязательств;
    • о порядке предоставления информации (через сеть Интернет, на публичных стендах и др.), а также о способах информирования заемщика.

    Также необходимо включить:

    • информацию о правах и обязанностях сторон;
    • гарантии банка и заемщика;
    • обстоятельства, исключающие несение какой-либо ответственности;
    • ответственность в общем случае;
    • условия о страховании имущества;
    • реквизиты и адреса.
    к содержанию ↑

    Как заключается, его образец

    Ипотечный договор заключается посредством составления сторонами (банком и заемщиком) документа и последующего его предоставления в орган, совершающий госрегистрацию прав.

    После того, как участники процедуры надлежащим образом достигли соглашения, они предоставляют документ в территориальное отделение Регпалаты для запуска процесса госрегистрации.

    В случае, если не были соблюдены требования Закона касательно наличия существенных условий, или были нарушены иные требования, Росреестр вправе отказать в осуществлении регистрации.

    Вступление договора в законную силу происходит после того, как Регпалата внесет соответствующую запись в ЕГРП. Для запуска процесса залогодателю и залогодержателю необходимо подать совместное заявление.

    Регпалата регистрирует договор об ипотеке, не запрашивая каких-либо иных документов, кроме совместного заявления.

    к содержанию ↑

    Сроки регистрации

    Сроки осуществления госрегистрации ипотечного договора регламентируются ч. 5 ст. 20 Закона.

    Согласно нормативным положениям этой статьи, существуют следующие установленные сроки:

    1. По общему правилу, ипотека регистрируется Регистрационной палатой в течение 1 месяца с даты поступления в данный орган всех необходимых документов, предусмотренных Законом для осуществления процедуры.
    2. В отношении нежилых строений, участков земли, прочих зданий и сооружений срок составляет 15 рабочих дней.
    3. Касательно ипотеки квартир и иных помещений, предназначенных для непосредственного проживания граждан – в течение 5 рабочих дней с даты предоставления документов в Росреестр.
    4. Если осуществляется ипотека земельного участка, и на данном участке расположены здания, строения или сооружения, регистрация будет произведена в сроки, соответствующие нормативным срокам для регистрации данных строений, помещений или сооружений.
    5. Если ипотека не в силу закона, а на основании нотариально засвидетельствованного договора, госрегистрация производится в срок, не позднее 5 рабочих дней.
    к содержанию ↑

    Госпошлина за регистрацию

    Нормативное регулирование порядка и размеров уплаты госпошлины за совершение госрегистрации ипотечного договора осуществляется согласно нормам ст. 24 Закона.

    В соответствующей статье указано, что за

    • госрегистрацию договора;
    • регистрацию ипотеки как обременения;
    • внесение соответствующих записей в ЕГРП;
    • выдачу документации,

    государственная пошлина подлежит уплате один раз за все вышеуказанные действия. Размер и сроки уплаты госпошлины регламентируются Налоговым законодательством, в частности, ст. 333.33 НК РФ.

    П. 28 ч. 1 соответствующей статьи гласит, что за осуществление госрегистрации договора взимается госпошлина в размере:

    1000 рублей для физлиц
    4000 рублей для юрлиц

    Тут же обозначен основной нюанс – если договор заключается между физическим и юрлицом (банком и заемщиком), госпошлина взимается в размере, как для физических лиц, то есть 1000 рублей.

    Мнение эксперта
    Борисов Владислав Яковлевич
    Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализация — семейное право. Член коллегии адвокатов.

    Вышесказанное относится к ипотеке, возникающей в силу договора. На основании ч. 2 ст. 20 Закона, ипотека в силу закона подлежит регистрации без уплаты государственной пошлины.

    к содержанию ↑

    Нотариальное удостоверение

    Согласно ч. 3 ст. 339 Кодекса, соглашение о залоге заключается в простой письменной форме и не требует нотариального свидетельствования, если в других законах или соглашении сторон не прописано иное положение.

    Ч. 1 ст. 10 Закона также утверждает, что документ должен быть составлен в простой письменной форме.

    Поскольку в ч. 3 ст. 1 Закона сказано, что общие правила о залоге, перечисленные в Кодексе, применимы к договору об ипотеке только в том случае, если в Законе не установлены другие правила, можно сделать вывод о необязательности нотариального удостоверения ипотечного договора.

    Однако это не означает, что нотариальная форма запрещена. Стороны могут воспользоваться услугами нотариуса при наличии такой необходимости.

    При этом последний приобретет право подать в Росреестр заявление, на основании которого ипотека также может быть зарегистрирована (ч. 1 ст. 20 Закона).

    к содержанию ↑

    Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика

    Согласно общему правилу, установленному ст. 450 Кодекса, расторжение ипотечного договора можно произвести по обоюдному согласию сторон. Соответственно, одной инициативы заемщика недостаточно – нужно согласовать вопрос и с банком.

    Однако договор может быть расторгнут и по решению суда – для этого необходимо, чтобы одна из сторон процесса существенно нарушила условия договора.

    Таким образом, если банк не соблюдает нормы договора, заемщик вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

    к содержанию ↑

    Соглашение о расторжении, его образец

    Можно ли отказаться после подписания

    Отказаться от ипотечного займа можно и после подписания кредитного контракта. Все зависит от того, были ли фактически исполнены обязательства банка перед заемщиком – перечисление денежных средств по назначению (к примеру, застройщику недвижимости).

    В таком случае, рекомендуется заключить с банком соглашение о расторжении. Заемщику при этом придется вернуть:

    • сумму полученного кредита;
    • проценты за фактическое пользование заемными денежными средствами.
    к содержанию ↑

    Как оспорить

    Зачастую возникает необходимость оспорить заключенный договор об ипотеке недвижимого имущества.

    Оспорить договор потребуется в следующих случаях:

    • если с лицом, не правомочным участвовать в сделке, был заключен ипотечный договор (например, с ограниченно дееспособным гражданином);
    • при предоставлении в залог недвижимости, не могущей являться предметом залога по ипотеке;
    • при несоответствии условий ипотечного договора требованиям и нормам закона;
    • при спорах, связанных с несоответствием применяемых мер банком по принудительному взысканию задолженности указанным в изначальном договоре.

    В любом случае, необходимо пытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке, проведя соответствующую претензионную работу с контрагентом.

    При отрицательном результате следует обращаться в суд, который, на основании ст. 166 Кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, оценит обстоятельства рассматриваемого дела и вынесет справедливый вердикт.

    Договор об ипотеке – основной документ, которым регулируются взаимоотношения между банком и потребителем услуг – заемщиком.

    В договоре должны быть отражены существенные условия, указанные в Законе. Кроме этого, документ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в ЕГРП – внесена соответствующая запись.

    Военная ипотека в Мортон рассматривается тут.

    Условия ипотеки для учителей вы можете найти на этой странице.

    к содержанию ↑

    Видео: Ипотечный кредит: «подводные камни» договора ипотеки

    Договор ипотеки

    Ипотека – один из самых распространенных и безопасных для залогодержателя видов залога, поэтому его использование получило широкое распространение в нашей стране. Договор ипотеки, как правило, обеспечивает кредитные сделки и иные обязательства.

    Обеспечение означает, что в случае неисполнения условий основного обязательства кредитор имеет право предъявить требование о взыскании суммы долга за счет заложенного недвижимого имущества и иметь преимущество перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

    к содержанию ↑

    Как составить договор ипотеки: образец 2020 года

    Предмет типового договора ипотеки – недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приведем примеры имущества:

    • земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;
    • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
    • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
    • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
    • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). При залоге недвижимого имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника недвижимого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

    Мнение эксперта
    Борисов Владислав Яковлевич
    Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализация — семейное право. Член коллегии адвокатов.

    Оформление договора ипотеки осуществляют залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому в залог передается имущество.

    В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо, которое для обеспечения основного обязательства передает имущество в ипотеку.

    Автор статьи
    Борисов Владислав Яковлевич
    Консультант в области права с 8-летним стажем. Специализация — семейное право. Член коллегии адвокатов.
    Следующая
    ДоговораДоговор мены квартиры: образец 2020 года

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector