Как продать квартиру с несовершеннолетними детьми собственниками

Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:

  • Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
  • Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.

Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.

По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.

Нормы права

Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:

Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

  • Планирование переезда в другой город или район;
  • Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
  • Качественное улучшение жилищных условий;
  • Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
  • Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

к содержанию ↑

Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних

Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.

Перечень документов

До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
  2. Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
  4. Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
  5. Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.

Совет! Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.

После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.

Содержание договора купли-продажи

Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.

Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:

  • Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
  • Указание действующих лиц с их паспортными данными;
  • Детальное описание объекта сделки;
  • Установление стоимости продаваемой квартиры;
  • Распределение прав и обязанностей сторон;
  • Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
  • Подписи сторон;
  • Приложения.

Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.

Инструкция по организации сделки

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:

  1. Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
  2. Подбор подходящего варианта для покупки.
  3. Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
  4. Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
  5. Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
  6. Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
  7. Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
  8. Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
  9. Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.

Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.

Мнение эксперта
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.

Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.

Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.

Налоги и расходы

Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.

Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.

При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.

Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% – в остальных случаях.

К сведению! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.

к содержанию ↑

Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками

Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.

Согласие родителей на проведение сделки

Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.

Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве.

Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.

В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.

Разрешение органов по опеке и попечительству

Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:

  • Возрастание доходности семейного бюджета;
  • Улучшение условий проживания детей;
  • Вероятность переселения в новый дом;
  • Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.

Важно! Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.

Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.

Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.

К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.

к содержанию ↑

Помощь юристов в сложных ситуациях

Мнение эксперта
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.

Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:

  • Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
  • Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
  • Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.

Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Окончила ФУпПРФ, финансово-экономический факультет. 3 года проработала в Финпромбанке на должности «специалист отдела взыскания».

к содержанию ↑

Нюансы продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние

Взрослые люди вправе свободно распоряжаться свои имуществом, в то время как несовершеннолетние такой возможности лишены. До определенного возраста сделки купли-продажи с их недвижимым имуществом осуществляют взрослые.

Далее, подростки могут сами вступать в отношения купли-продажи, но с письменного разрешения родителей. Эти положения отражены в законодательстве РФ – п.

1 ст. 28 ГК РФ и п.

1 ст. 26 ГК РФ соответственно.

В первом случае, права ребенка могут быть ущемлены — намеренно или непредвиденно. Допустим, в трехкомнатной квартире ребенок имеет 1/3 доли стоимостью 700 тыс.

рублей. Родители решают купить недвижимость подешевле, а на сэкономленные деньги приобрести автомобиль.

В результате покупается квартира поменьше, в которой доля ребенка составляет уже не 700, а 400 тыс. Получается, что, по независящим от него причинам, несовершеннолетний потерял 300 тыс.

от своего законного имущества.

Чтобы права юных граждан не нарушались, закон регулирует сделки купли-продажи, в которых прямо или косвенно задействованы несовершеннолетние. Основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ, в частности, п.

2 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного» гласит, что, без разрешения органов опеки и попечительства, законные представители ребенка не имеют права распоряжаться его имуществом.

В статьях 20 «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному» и 21 «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного» Федерального Закона РФ прописано, в каких случаях законный представитель ребенка имеет право продавать его имущество.

В связи с этим возникают вопросы, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, чтобы сделка была законной, а права маленького гражданина не были нарушены, и в каких случаях продажа жилплощади вовсе невозможна.

к содержанию ↑

Несовершеннолетний – собственник доли

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками в первую очередь зависят от возраста этих детей. Так, лица, не достигшие 14 лет, не принимают участие в сделках по купле-продаже недвижимости: за них этой делают законные представители — родители или опекуны, с разрешения ОПП.

Подростки с 14 до 18 лет могут распоряжаться своим имуществом только с письменного согласия взрослых – родителей или попечителей, а согласие попечители дают также с разрешения ООП, что отражено в п. 2 ст.

37 ГК РФ.

Полную дееспособность дети получают после 18 лет. С этого момента можно проводить сделки купли-продажи без привлечения органов. Однако, в законодательстве РФ есть пункт, согласно которому получить полную дееспособность можно в 16 лет. Для этого должно быть соблюдено одно из условий:

  • Вступление в законный брак.
  • Официальное трудоустройство несовершеннолетнего. Причем его заработной платы должно хватать на оплату всех необходимых нужд.

В таких случаях продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей проводится по общим правилам купли-продажи недвижимого имущества.

Стандартные условия для продажи доли ребенка

Итак, если ребенок недееспособен или его дееспособность ограничена, родители, чтобы продать его долю недвижимости, должны обратиться в органы опеки и попечительства. ООП дадут согласие на сделку только в том случае, если условия проживания в новой квартире будут не хуже, чем в продаваемой.

Например, семья продает двухкомнатную квартиру на окраине, чтобы купить трехкомнатную квартиру в центре.

В таком случае ребенок от сделки ничего не потеряет, а даже выиграет, так как доля в новой квартире будет стоить дороже, чем в старой. В редких случаях возможно купить квартиру дешевле, но в тогда разницу между стоимостью долей необходимо положить на специальной счет, который будет принадлежать ребенку.

Пользоваться им он сможет только после 18 лет.

При рассмотрении заявления, ООП будут учитывать:

  • расположение новой квартиры;
  • квадратуру;
  • ремонт;
  • коммуникации;
  • стоимость.

Исключения

Иногда приходится оформлять сделку купли-продажи не с целью улучшения жилищных условий, а для того, чтобы выручить часть свободных денег, например, для оплаты дорогостоящего лечения ребенка или его обучения в специализированном учреждении.

Подобные случаи предусмотрены законодательством в п. 1, ст. 20 ФЗ РФ «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному». Если законный представитель сможет документально доказать, что продажа квартиры необходима для блага ребенка, тогда ООП дадут согласие.

Помимо этого, органы допускают продажу жилья без предоставления замены в случаях:

  • переезда в другую страну на постоянное место жительства;
  • участия в долевом строительстве, но при условии, что половина дома на момент продажи старого жилья уже построена.

Главная задача органов опеки и попечительства – проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, следовательно, родителям, продавая долю несовершеннолетнего, нужно документально доказать органам, что они действуют в интересах своего ребенка.

к содержанию ↑

Несовершеннолетний прописан в квартире

Если ребенок не является собственников недвижимости и не имеет на нее юридических прав, но при этом прописан в ней, продажа имущества происходит без уведомления ООП. Однако, есть нюанс: если интересы подопечных затрагиваются, то сделка также осуществляется с разрешения органов.

Положение закреплено в п. 4 ст.

292 ГК РФ «Права членов семьи собственника жилых помещений».

Проблема с продажей такой квартиры заключается в другом – ребенок обязательно должен быть где-то прописан. Нельзя продать квартиру и выселить несовершеннолетнего в «никуда». Всех юных граждан нужно прописать в другой квартире: у друзей, родственников, в новом жилье, если таковое уже имеется, и только после этого выписать из продаваемого дома.

Причем, если ребенок еще не получил паспорт, на новом месте он должен быть прописан вместе с одним из родителей, что отражено в п. 2 ст. 20 ГК «Место жительства гражданина».

Выписку несовершеннолетнего нужно осуществлять до продажи квартиры, так как присутствие в ней маленьких детей накладывает на жилплощадь обременения. Покупатель может запросить выписку из Росреестра с данными по вашей недвижимости, увидеть, что она обремененная, и отказаться от покупки.

Вывод: если нужно продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, перед тем, как выставлять объявление о продаже, пропишите маленького члена семьи в другом доме и выпишите из продаваемого.

к содержанию ↑

Можно ли опекуну продать квартиру несовершеннолетнего

Опекуны или родители могут распоряжаться, в том числе и продавать недвижимость, которая полностью принадлежит несовершеннолетнему. Процесс происходит так же, как и при продаже дома, доля в котором принадлежит ребенку. В первую очередь, продажа должна быть нацелена на удовлетворение интересов ребенка, а именно:

  • для улучшения жилищных условий;
  • переезда в другой населенный пункт;
  • извлечения свободных денег для оплаты, например, необходимого лечения.

Если опекуны решат продать квартиру, принадлежащую их подопечному, с целью собственной выгоды, органы опеки запретят проводить такую сделку.

к содержанию ↑

В каких случаях продать квартиру точно не удастся

Мнение эксперта
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.

Продать недвижимость, принадлежащую ребенку, полностью или частично, а также квартиру, в которой он проживает, нельзя, если вследствие продажи несовершеннолетний понесет ничем не обоснованные убытки. Основные причины для отказа ООП:

  • Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
  • Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
  • Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
  • Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
  • Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
  • Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
  • Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).

Каждое заявление рассматривается индивидуально. Например, если ребенок – астматик, то органы опеки не разрешат купить новый дом на территории с постоянным загрязнением воздуха, даже если цена новой квартиры будет выше.

И наоборот, если родители хотят перевести ребенка из загазованной местности поближе к чистому воздуху, органы могут дать положительный ответ, несмотря на то, что стоимость нового имущества будет меньше.

Прочие возможные риски для продавца и покупателя

Продавец–родитель несовершеннолетнего собственника рискует лишь получить отказ от органов опеки в продаже недвижимости. Чтобы исправить ситуацию, нужно устранить причину, из-за которой последовал отказ, например, выбрать наиболее подходящее жилье или принести справки, подтверждающие необходимость дорогостоящего лечения ребенка.

В остальном продавец ничем не рискует.

Основные риски выпадают на долю покупателя, так как если выявится нарушение прав ребенка, сделку аннулируют, невзирая на то, что деньги уплачены. Перед покупкой квартиры, в которой фигурируют дети, необходимо убедиться в том, что ООП разрешил проводить сделку.

Часто недобросовестные продавцы, не получив официального разрешения, предлагают заключить договор купли-продажи, уверяя, что с ООП вопрос почти решен. Однако, это не всегда так, и после подписания договора могут возникнуть проблемы, вплоть до изымания жилплощади в пользу ребенка.

Вторая проблема, с которой может столкнуться покупатель – прописка ребенка. Даже если по документам его выписали из приобретаемой вами квартиры, убедитесь в том, что ему предоставили другую жилплощадь, одобренную органами. В противном случае, несовершеннолетнего либо пропишут по прежнему адресу, то есть в квартире, которую вы купили, любо аннулируют сделку.

к содержанию ↑

Необходимые документы

Список документов для продажи квартиры, в которой только прописаны дети, и квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, разнится. В первом случае необходимо собрать документы для перерегистрации ребенка и хотя бы одного из его законных представителей. Во втором – получить разрешение ООП.

Ребенок прописан в квартире

Для того, чтобы оформить регистрацию ребенка по новому адресу и прекратить регистрацию по старому местожительству, то есть в продаваемой квартире, потребуются:

  • паспорта законных представителей, а также паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
  • техпаспорт на покупаемую недвижимость;
  • заявление;
  • лист убытия.

Последние два бланка составляются в паспортном столе ребенком (если ему есть 14 лет) или его представителем.

Ребенок–собственник квартиры

Сбор документов для продажи квартиры, собственником которой выступает ребенок, происходит в два этапа:

  1. Документы в ОПП.
  2. Документы для заключения ДКП.

Для ООП нужно подготовить:

  • заявление/разрешение родителей, опекунов или попечителей;
  • документы, удостоверяющие личность законных представителей, а также паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
  • свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть);
  • письменное согласие ребенка, если он уже получил паспорт;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • справка о состоянии здоровья ребенка (при необходимости);
  • документы на новую недвижимость.

Список нефиксированный: в зависимости от требований того или иного органа опеки, могут потребоваться дополнительные бумаги. Точный перечень нужно узнавать непосредственно в учреждении, в которое вы будете обращаться.

Важно: заявление или разрешение на продажу имущества должно быть составлено от всех законных представителей несовершеннолетнего. Если один из родителей проживает в другом населенном пункте, он должен отправить по почте нотариально заверенную бумагу.

Непосредственно для продажи квартиры нужен базовый пакет документов, в который дополнительно включается официальное разрешение ООП на продажу жилплощади несовершеннолетнего.

Особенности составления договора купли-продажи

В целом, образец ДКП на 2020 год с участием юных граждан практически не отличается от обычного. Единственное различие – в начале документа, где речь идет о продавце (его имя, паспортные данные и т.д.), указывается несколько лиц, а именно ребенок-собственник и его законный представитель. В остальном документ составляется на общих правилах.

к содержанию ↑

Инструкция по продаже

Если ребенок не является собственником, а только зарегистрирован по адресу продаваемой жилплощади, тогда перед продажей необходимо позаботиться о его перерегистрации.

Дальнейшие действия происходят по стандартным правилам: сбор документов, подписание договора, переоформление прав собственности. Сложнее с продажей квартиры, собственниками которой выступают несовершеннолетние дети, поэтому разберем пошаговую инструкцию по проведению сделки.

  1. Для начала нужно найти подходящий вариант нового жилья и собрать на него документы. Если жилищные условия вследствие перепродажи ухудшаются, необходимо подготовить бумаги, обосновывающие это.
  2. Затем нужно написать заявление в ОПП и получить разрешение на продажу.
  3. Далее подписывается ДКП, продавцу передаются деньги.
  4. На последнем этапе, после завершения сделки, взрослые обязаны оформить договор на покупку нового дома и выделить ребенку его законную долю, зафиксировав переход права собственности в Росреестре.

Итак, чтобы продать или купить недвижимость, в которой фигурируют дети, важно позаботиться о том, чтобы их права не нарушались и не ущемлялись. Если будет выявлено, что юный гражданин необоснованно лишился части своего имущества, то меньшее, что грозит всем участникам сделки – аннулирование договора.

В некоторых случаях возможна уголовная ответственность, которую несут не только законные представители ребенка, но и сотрудники ОПП, выдавшие разрешение на продажу, и даже покупатели.

к содержанию ↑

Видео по теме

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении.

Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

к содержанию ↑

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Мнение эксперта
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

  • обращение взыскания на имущество;
  • продажа жилья в связи с переменой места жительства;
  • заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

  • при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
  • при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

  1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
  2. Подготовить пакет документов.
  3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
  4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
  • заявление на выдачу разрешения;
  • документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
  • предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
  • реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Согласие отца

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

  • свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
  • справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
  • свидетельство о смерти родителя;
  • решение суда о лишении родительских прав;
  • решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

к содержанию ↑

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

  • заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
  • получить разрешение органа опеки и попечительства;
  • заключить основной договор;
  • заверить договор у нотариуса;
  • зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
  • предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Актом органа опеки устанавливается срок, в течение которого родитель должен представить документ, подтверждающий, что интересы несовершеннолетнего соблюдены. В случае непредставления такого документа опека вправе обратиться в суд в интересах ребенка.

Перечень документов

После получения предварительного разрешения на продажу начинается подготовка к основному этапу сделки.

Для этого понадобятся следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность родителей, детей, других собственников (при наличии);
  • документы на отчуждаемый объект недвижимости;
  • разрешение органа опеки;
  • справка, подтверждающая снятие с регистрационного учета в продаваемом жилье.

Договор

Основной договор купли-продажи должен соответствовать требованиям статьи 432 ГК РФ и содержать все существенные условия сделки.

Если сделки по продаже и покупке другого жилья идут параллельно, то основной договор должен содержать те же условия в части оформления доли на несовершеннолетнего, что и предварительный.

Приобретаемая на имя несовершеннолетнего доля, указанная в договоре, не должна отличаться от доли, оговоренной в разрешении органа опеки. В противном случае могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией такого договора.

Нотариальное удостоверение

Статьей 54 Федерального закона № 218 установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже недвижимого имущества несовершеннолетнего.

Нотариусом также строго проверятся соблюдение прав ребенка. Без соответствующего разрешения органа опеки нотариус откажет в заверении договора.

Правила регистрации

Чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору к новым владельцам нужно обратиться в отделение Росреестра или в один из офисов МФЦ.

Мнение эксперта
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.

Помимо документов на квартиру, являющуюся объектом сделки, на регистрацию предоставляется нотариально заверенный договор и разрешение органа опеки. Срок совершения регистрационных действий составит 7-9 дней.

По желанию участников сделки документы на регистрацию могут быть переданы нотариусом. В этом случае срок регистрации права составит 3 дня.

к содержанию ↑

Налоги

Как и любая сделки купли-продажи недвижимости, сделка с участием несовершеннолетних также предполагает получение дохода и требует уплаты налога. Продавцы освобождаются от этой обязанности лишь в случаях, предусмотренных в пунктах 3, 4 статьи 217.1 НК РФ.

Так, выплата налога не требуется, если квартира была в собственности более 3 лет, и право владения ею возникло в результате:

  • дарения;
  • наследства;
  • приватизации;
  • соглашения о пожизненном содержании с иждивением.

Если способ ее приобретения был другим, то собственник будет освобожден от уплаты налога, если он владел ею 5 и более лет.

к содержанию ↑

Подводные камни

Успех подобных следок напрямую зависит от получения разрешения органов опеки, но бывают ситуации, когда законные представители рискуют получить отказ:

  • площадь и цена приобретаемого жилого помещения существенно ниже;
  • планируется приобрести квартиры в строящемся доме;
  • квартира приобретается в ипотеку и доли детям могут быть выделены только после ее погашения;
  • приобретаемое жилье является ветхим, аварийным или имеет большой процент износа.

Все эти факторы ставят под угрозу возможность соблюдения прав и законных интересов ребенка, поэтому получить в этих случаях разрешение на продажу может быть сложно.

Однако если, по мнению законных представителей, отказ в выдаче разрешения был не правомерным, за ними сохраняется право обжалования его в судебном порядке.

Если квартиру купили на материнский капитал

Если продаваемая жилплощадь приобреталась с использованием средств материнского капитала, то она не может быть продана до того момента, пока детям не будут выделены в ней доли.

Обязанность по выделению долей закреплена за получателем материнского капитала Федеральным Законом № 256. Продажа жилья без соблюдения данного требования влечет за собой признание сделки не действительной.

Если нет жилья взамен

Продать квартиру с долями детей, не приобретая одновременно ничего взамен, можно только при следующих обстоятельствах:

  • жилое помещение будет приобретаться на территории другого субъекта и одновременное проведение сделок по продаже и покупке невозможно;
  • при продаже жилья в целях раздела имущества, когда доля несовершеннолетнего слишком мала и не позволяет приобрести за счет вырученных средств другое жилое помещение;
  • продажа жилого помещения осуществляется в связи с необходимостью получения средств на дорогостоящее лечение ребенка.

Все эти случаи предполагают зачисление средств от продажи доли ребенка на его счет и дальнейшее их расходование с разрешение органа опеки исключительно в интересах несовершеннолетнего.

к содержанию ↑

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из домовой книги или в Откроется в новой вкладке.»>Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

к содержанию ↑

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, Откроется в новой вкладке.»>разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Мнение эксперта
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней Откроется в новой вкладке.»>права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (Откроется в новой вкладке.»>п.

4 ст. 292 ГК РФ).

к содержанию ↑

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая Откроется в новой вкладке.»>квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации

»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о Откроется в новой вкладке.»>продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети?

Продажа квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние, зарегистрированы в ней, усложняет отчуждение. Но соблюдение основных моментов, присущих этой сделке, сократит период продажи. Главное – не нарушать закон при заключении сделки.

Инструкция

Продавая квартиру, следует понимать две вещи:

  • Дети, подростки, не достигшие 18 лет, наряду с родителями, выступают собственниками. Но их права в этом отношении ограничены, поэтому их реализацией занимаются законные представители. Если гражданину не исполнилось 14 лет, все вопросы по сделке решают его законные представители, включая право подписи документов. После 14 лет подросток вправе самостоятельно принимать участие в сделке: ставить подпись на бумагах, но только с согласия папы или мамы, а также иных взрослых.
  • Для реализации квартиры, в которой собственники дети, подростки, нужно согласие уполномоченного органа.

Справка: Органы опеки и попечительства, выдающие согласие на сделку, относятся к органам исполнительной ветви власти, реализовывают функции в пределах своей компетенции. В частности, к одному из направлений деятельности этого органа относится контроль над гражданами, которые являются законными представителями недееспособного или ограниченно дееспособного.

К законным представителям относятся не только папа и мама. Это могут быть иные лица в случае, если ребенок сирота, либо его родители лишены соответствующих прав.

Исходя из функции этих учреждений, законные представители обязаны взять документ о том, что органы опеки не против проведения сделки. Этот документ необходим в сделке. Если договор будет проведен без него, он считается недействительной. И любой честный риэлтор не станет продавать квартиру без согласия опеки.

Алгоритм действий:

  1. Подготовка к продаже квартиры, согласование условий этого процесса.
  2. Поиск нового жилого помещения, которое по характеристикам похоже на продаваемое помещение (если планируется приобретать новую квартиру).
  3. Составление, подготовка, направление на адрес органа опеки пакета документов по сделкам: основной и альтернативной.
  4. Анализ предоставленных документов со стороны органов опеки.
  5. Составление согласия на реализацию жилья.
  6. Осуществление продажи.
  7. Регистрационные действия с договорами.
  8. Приобретение нового жилья.
  9. Сообщение органам опеки о сделке, отправление в адрес учреждения документа, свидетельствующего о том, что несовершеннолетнему куплена новая квартира.

Основным правилом продажи жилого помещения, в котором собственником является ребенок, выступает одновременная покупка новой квартиры.

Одновременная покупка квартиры, то есть проведение альтернативной сделки, выступает главным правилом продажи помещения, в котором владельцами выступают дети. В период этапа согласования условий, на которых проводится сделка, покупатель в обязательном порядке получает информацию о том, у несовершеннолетнего само согласование продажи с опекой проверяется в Росреестром.

Это происходит на этапе регистрационных процедур сделки.

Сбор документов

В пакет документов входят:

  1. Заявление, где указаны данные заинтересованных лиц;
  2. Свидетельства: о браке, рождении;
  3. Основной документ законных представителей, детей: паспорт, либо свидетельство о рождении малолетних;
  4. Кадастровый паспорт продаваемого жилья;
  5. Выписка из ЕГРН.

Если заинтересованными лицами планируется покупка другой квартиры, то они должны предоставить в опеку документы на нее. Органы опеки тщательно проверяют предоставленные бумаги.

Представители этого органа имеют право беседовать с взрослыми, а также осуществлять мероприятия по обследованию приобретаемого помещения с составлением специального документа. Он называется акт обследования помещения.

Если продажа жилья осуществляется без предоставления нового помещения, список предоставляемых бумаг расширится, но незначительно. В него попадают бумаги, которые подтверждают необходимость родителей оплатить дорогостоящее лечение своему ребенку, либо переехать в другую местность, с лучшими климатическими условиями.

К списку документов, указанных выше, прилагаются:

  1. Выписки из поликлиник, частных клиник;
  2. Разрешение на въезд в другие страны;
  3. Обретение правого статуса иностранного гражданина, вида на жительство за границей;
  4. Соглашение о долевом строительстве и т.д.

Важно: Ситуаций, при которых семья может не приобретать жилое помещение взамен проданного, множество. По каждому конкретному из них следует проконсультироваться с опекой. Именно ее представители укажут, какие именно бумаги следует предоставить заявителям в каждой ситуации.

к содержанию ↑

Получение согласия опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Органы опеки дадут согласие на сделку, если будут твердо убеждены в том, что интересы ребенка не ущемляются. Свое убеждение они основывают на следующих положениях:

  • Обе квартиры (покупаемая, реализуемая) одинаковы по цене;
  • Новое жилье не уступает старому по своим техническим особенностям;
  • Одинаковая или большая площадь новой квартиры, если сравнивать ее со старой.

Изучив эти три показателя, органы опеки оформляют заключение о возможности реализации жилого помещения, в котором собственником является несовершеннолетний. Органы опеки выдвигают условие законным представителям о том, что необходимо при продаже одновременно приобрести новое жилье и уведомить их об этом.

В разрешительном документе на сделку, а именно в постановлении, выданном от имени главы местного органа, фиксируется срок, в течение которого должны быть проведены обе сделки, а также отправлено сообщение о получении несовершеннолетним права собственности на жилое помещение. Постановление главы местного органа, то есть разрешительный документ, предоставляется в Росреестр.

Он необходим на стадии регистрации сделки. Росреестр регистрирует сделку только в том случае, если ему предоставлены все необходимые документы: право собственности переход на тех граждан, которые покупают жилье.

Важно: Покупка новой квартиры не требует от законных представителей получение повторного соглашения от органов опеки.

к содержанию ↑

Когда приобретение нового жилья на ребенка не требуется?

Если родители планируют приобрести жилье на территории иностранного государства, либо переехать на новое место жительство в пределах России, в исключительных случаях органы опеки могут дать «добро» на продажу квартиру, в которой ребенок является собственником.

Кроме этого, существуют и иные жизненные ситуации, при которых покупка нового жилья одновременно с продажей старого, не актуальна. Например, приобретение жилья на стадии возведения.

Очень многие семьи стараются улучшить жилищные условия, приобретая квартиры с большей площадью чем та, которая была ранее. Но органы опеки в этой ситуации ставят условие о том, что строительство дома должно быть завершено более чем наполовину.

А также то, что до момента фактического переезда ребенка необходимо прописать в другое жилое помещение.

Помимо этого, существуют ситуации, когда органы опеки допускают покупку новой квартиры по своим параметрам уступающей предыдущей. Например, это может быть связано с тяжелым недугом ребенка, при котором ему необходимо покупать дорогие лекарства, а также ребенок нуждается в реабилитации.

В этой тяжелой и непростой ситуации органы опеки принимают заболевание ребенка в качестве уважительной причины, служащей стимулом для продажи жилья. На деньги, вырученные с продажи жилого объекта, несовершеннолетний лечится.

Обязательно родители должны сохранить все платежные документы, выданные медицинскими учреждениями, где лечился их ребенок.

Еще одним из примеров схожей ситуации может служить также недуг ребенка, аллергия. Скажем, по состоянию здоровья он не может проживать в определенной местности, с климатическими условиями, существующими в ней.

На его заболевание влияет много факторов, включая грязный воздух, близость к предприятиям промышленности. Все это усугубляет итак непростое состояние ребенка.

В этом случае органы опеки могут дать согласие на переезд родителей из города в сельскую местность.

Мнение эксперта
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.

Органы опеки дают разрешение, но при условии открытия счета на ребенка в банке. На этот счет должны поступить денежные средства от реализации жилого помещения.

Счет может быть открыт, но при некоторых условиях:

  • Опека предварительно согласилась на его открытие;
  • Счет должен иметь строго целевое назначение, выраженное в поступлении и хранении денежных средств;
  • Распоряжение денежными средствами со счета осуществляется только с согласия представителей органов опеки.

Условие об открытии счета будет фиксироваться в согласии органа опеки. Аналогичное положение включается в договор, который подписывается между сторонами в процессе заключения сделки.

Регистрация сделки будет проходить только после зачисления денежных средств на специализированный банковский счет, открытый исключительно на имя ребенка. Эти требования контролируются органами опеки.

Законные представители несовершеннолетнего лица уведомляют опеку о том, что жилье реализовано, а деньги поступили на счет. Если денежных средств там не будет, сделка по продаже жилья будет признана недействительной.

К ней будут применены правовые последствия, связанные с недействительностью договоров. В частности, все по сделке вернется назад, на ребенка вновь будет оформлено свидетельство о собственности на продаваемое ранее жилье.

На специализированном банковском счете со строго целевой направленностью деньги хранятся до момента распоряжения ими.

Законное распоряжение денежными средствами на банковском счете может быть осуществлено на цели:

  1. По усмотрению – если подростку исполнилось 18 лет.
  2. При согласии опеки – передача денег продавцу, если ребенку приобретена новая квартира.

Каждое действие законных представителей, если оно связано с распоряжением денежных средств со счета ребенка, происходит под контролем уполномоченных органов. Если по итогам сделок, проведенных незаконно, права ребенка ущемляются, грубо нарушаются, к ответственности за это привлекаются не только законные представители несовершеннолетнего лица, но и должностные лица органов опеки.

Автор статьи
Поляков Сергей Михайлович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Большой опыт в защите правовых интересов.
Следующая
ДругоеКак продать квартиру купленную на материнский капитал

Добавить комментарий

Adblock
detector